W dzisiejszym wpisie postaramy się odpowiedzieć na pytanie: do czego potrzebna jest (i czy w ogóle potrzebna), tak szeroko używana w metodach porównawczych, ΔC.
W rozważaniach ograniczymy się do metody Porównywania Parami.
Podstawowy wzór na obliczenie wartości jako skorygowanej ceny transakcyjnej, jest następujący:
(1) Wi=Xi + ∑ pi,j
gdzie:
- Wi – wartość
- Xi – cena transakcyjna
- pi,j – poprawki
Wzór na obliczenie poprawki pi,j :
(2) pi,j = cj ∙ ki,j = (sj ∙ ∆C) ∙ ki,j
gdzie:
- cj – zakres cechy (zł)
- ki,j – współczynnik charakterystyki nieruchomości
- sj – waga cechy (%)
wzór na obliczenie wagi cechy sj:
(3) sj = średnia (Xw,j-Xm,j) / ∆C
gdzie:
- Xw,j-cena transakcyjna większa
- Xm,j-cena transakcyjna mniejsza
przy czym Xw,j i Xm,j różnią się tylko jedną cechą (zasada ceteris paribus)
Podstawmy powyższe (2) i (3) do wzoru (1):
Wi=Xi + ∑pi,j = Xi + ∑((sj ∙ ∆C) ∙ ki,j) = Xi + ∑(((średnia (Xw,j-Xm,j) / ∆C) ∙ ∆C) ∙ ki,j) = Xi + ∑((średnia (Xw,j-Xm,j)) ∙ ki,j)
WNIOSKI:
Jak widać z powyższego wyprowadzenia, jeżeli obliczamy wagi cechy sj zgodnie ze wzorem (3), to posługiwanie się ∆C nie jest uzasadnione (w obliczeniach ∆C redukuje się), a ∆C ma charakter jedynie informacyjny.
Inna sytuacja ma miejsce, kiedy wykorzystujemy do obliczeń wagi cech sj określone na podstawie badania preferencji nabywców lub z rynków równoległych. W tym przypadku posługiwanie się ∆C ze zbioru wymaga spełnienia dodatkowych warunków.
Wobec tego, że ∆C = Cmax – Cmin , dla poprawnego obliczenia zakresów kwotowych poprawek Cmax powinna reprezentować nieruchomość o cechach wszystkich “górnych” oraz analogicznie Cmin powinna reprezentować nieruchomość o cechach wszystkich “dolnych”. W innym przypadku dla poprawnego obliczenia zakresów kwotowych poprawek należałoby obliczyć hipotetyczny przedział ∆C uwzględniający powyższy warunek.
M.A.
Powyższe rozważania są tylko wyrazem wątpliwości autora i jako takie nie mogą w żaden sposób być traktowane jako rekomendacje lub wiążące stanowisko autora w sprawach zawodowych.