
Metoda Porównywania Parami bazuje (w uproszczeniu) na procedurze:
- Określenie zbioru [N] cen transakcyjnych Xi będących podstawą do wyceny (zbiór transakcji nieruchomościami podobnymi).
- Aktualizacja cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu (uwzględnienie trendu zmiany cen).
- Określenie cech różnicujących nieruchomości w zbiorze [N] mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
- Przypisanie tym cechom wag.
- Wybór min. 3 nieruchomości do porównań oraz skorygowanie ich cen transakcyjnych ze względu na różnice cech w stosunku do nieruchomości wycenianej.
- Obliczenie szukanej wartości jako średniej (arytmetycznej) z otrzymanych skorygowanych cen transakcyjnych Xi(sk).
Możemy (w uproszczeniu) podzielić opisaną procedurę na dwa etapy:
Etap 1, w którym operujemy na całym zbiorze [N] cen transakcyjnych, gdzie badamy cechy różnicujące nieruchomości i ich wpływ na różnicowanie się cen transakcyjnych. Wynikiem tych działań jest określenie wag cech różnicujących nieruchomości.
Etap 2, w którym operujemy na podzbiorze zbioru [N] (czyli na wybranych min. 3 nieruchomościach podobnych i ich cenach transakcyjnych). Poprzez skorygowanie ich cen transakcyjnych oraz następnie ich uśrednieniu otrzymujemy interesującą nas szukaną wartość.
Należy zauważyć, że w procesie korygowania cen transakcyjnych w etapie 2 otrzymujemy „hipotetyczne ceny transakcyjne” jakie osiągnięte by były w transakcji, jeżeli nieruchomości miałyby cechy identyczne jak nieruchomość wyceniana. W kontekście Wartości Oczekiwanej jako opisującej wartość rynkową:
(1.1) E=suma (Xi ∙ pi), gdzie Xi – cena transakcyjna, pi – prawdopodobieństwo osiągnięcia Xi, gdzie suma (pi) = 1
widzimy, że proces etapu 2 odpowiada sytuacji, w której koryguje się wartości Xi do takiej wartości, aby można by było przypisać im prawdopodobieństwo pi o równych (jednakowych) wartościach.
Czyli:
(2.1) E=suma (Xi ∙ pi) = suma(Xi(sk)) ∙ 1/n = (suma((Xi+ki) ∙ 1/n)
gdzie:
Xi -cena transakcyjna i,
Xi (sk)-skorygowana cena transakcyjna i,
ki –wartość poprawki i,
n – liczba nieruchomości (min. 3),
dodatkowo przekształcając wzór (2.2), otrzymujemy wzór:
(2.2) pi =1/n ∙ (1+ki / Xi ), gdzie suma pi dąży (teoretycznie) do 1.
M.A.
Powyższe rozważania są tylko wyrazem wątpliwości autora i jako takie nie mogą w żaden sposób być traktowane jako rekomendacje lub wiążące stanowisko autora w sprawach zawodowych.