WYCENY NIERUCHOMOŚCI
tel. 694-150-955

METODYKA – PRZEMYŚLENIA cz.II – Metoda Porównywania Parami

METODYKA – PRZEMYŚLENIA cz.II – Metoda Porównywania Parami

Metoda Porównywania Parami bazuje (w uproszczeniu) na procedurze:

  1. Określenie zbioru [N] cen transakcyjnych Xi będących podstawą do wyceny (zbiór transakcji nieruchomościami podobnymi).
  2. Aktualizacja cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu (uwzględnienie trendu zmiany cen).
  3. Określenie cech różnicujących nieruchomości w zbiorze [N] mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
  4. Przypisanie tym cechom wag.
  5. Wybór min. 3 nieruchomości do porównań oraz skorygowanie ich cen transakcyjnych ze względu na różnice cech w stosunku do nieruchomości wycenianej.
  6. Obliczenie szukanej wartości jako średniej (arytmetycznej) z otrzymanych skorygowanych cen transakcyjnych Xi(sk).

Możemy (w uproszczeniu) podzielić opisaną procedurę na dwa etapy:

Etap 1, w którym operujemy na całym zbiorze [N] cen transakcyjnych, gdzie badamy cechy różnicujące nieruchomości i ich wpływ na różnicowanie się cen transakcyjnych. Wynikiem tych działań jest określenie wag cech różnicujących nieruchomości.

Etap 2, w którym operujemy na podzbiorze zbioru [N] (czyli na wybranych min. 3 nieruchomościach podobnych i ich cenach transakcyjnych). Poprzez skorygowanie ich cen transakcyjnych oraz następnie ich uśrednieniu otrzymujemy interesującą nas szukaną wartość.  

Należy zauważyć, że w procesie korygowania cen transakcyjnych w etapie 2 otrzymujemy „hipotetyczne ceny transakcyjne” jakie osiągnięte by były w transakcji, jeżeli nieruchomości miałyby cechy identyczne jak nieruchomość wyceniana. W kontekście Wartości Oczekiwanej jako opisującej wartość rynkową:

(2.1)    E=suma (Xi x pi), gdzie Xi – cena transakcyjna, pi – prawdopodobieństwo osiągnięcia Xi, gdzie suma (pi) = 1

widzimy, że proces etapu 2 odpowiada sytuacji, w której koryguje się wartości Xi do takiej wartości, aby można by było przypisać im prawdopodobieństwo pi o równych (jednakowych) wartościach.

Czyli:

(2.2)    E=suma (Xi x pi) = suma(Xi(sk)) x 1/n = (suma((Xi+ki) x 1/n)

gdzie:
Xi -cena transakcyjna i,

Xi (sk)-skorygowana cena transakcyjna i,

ki –wartość poprawki i,

n – liczba nieruchomości (min. 3),

dodatkowo przekształcając wzór (2.2), otrzymujemy wzór:

(2.3)     pi =1/n x(1+ki / Xi ), gdzie suma pi dąży (teoretycznie) do 1.

M.A.

Powyższe rozważania są tylko wyrazem wątpliwości autora i jako takie nie mogą w żaden sposób być traktowane jako rekomendacje lub wiążące stanowisko autora w sprawach zawodowych.