/próba wprowadzenia/

Metody porównawcze opierają się, ogólnie mówiąc, na:

• Cenach transakcyjnych osiąganych w obrocie nieruchomościami podobnymi
• Rozpoznanych cechach różnicujących nieruchomości w zbiorze mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych
• Przekształceniu cen transakcyjnych wykorzystując rozpoznane cechy, aby otrzymać wartość rynkową szacowanej nieruchomości.

W rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami:

(Def. 1):

„Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”

Powyższa definicja zawiera w sobie (pośrednio) definicję „rynkowej” ceny transakcyjnej (poprzez definicję transakcji sprzedaży jako „zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”).

Z powyższej definicji (Def.1) możemy wyprowadzić definicję „rynkowej” ceny transakcyjnej jako ceny określonej w transakcji sprzedaży spełniającej warunki zdefiniowane powyżej. Definicji tej nie wyprowadzamy bezpośrednio z Def. 1 ze względu na to, że nie są znane autorowi metody na przekształcenie nierynkowych cen transakcyjnych w ten sposób, aby w wyniku otrzymać wartości rynkowe. Można jedynie intuicyjnie przyjąć, że istnieją metody na przekształcenie cen transakcyjnych zawartych na warunkach rynkowych (opisanych w Def.1) w wyniku których to otrzymamy wartość rynkową (zgodną z Def.1).

Wobec powyższego określamy Aksjomat 1:

Cena transakcyjna (rynkowa) – należy przez to rozumieć cenę określoną w transakcji kupna / sprzedaży która to transakcja spełnia warunki zdefiniowane w definicji wartości rynkowej zawartej w UoGN.

Z Ustawy O Gospodarce Nieruchomościami (Def.2):

„nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość”

Niezdefiniowane (niestety) pozostaje użyte w definicji Def. 1 pojęcie „szacunkowej kwoty”.

Kolejny aksjomat ukrywa się w metodologii metod porównawczych, a konkretnie w „przekształceniu cen transakcyjnych wykorzystując rozpoznane cechy, aby otrzymać wartość rynkową szacowanej nieruchomości”.

Aksjomat 2:

Każda z cen transakcyjnych (w zbiorze) podlega takim samym prawom dotyczącym różnicowania cen transakcyjnych ze względu na rozpoznane cechy nieruchomości.

Inaczej mówiąc, dla każdej z cen transakcyjnych ze zbioru istnieje wspólny zbiór cech, które mają wpływ na różnicowanie się cen transakcyjnych oraz różnicowanie to przebiega na takich samych zasadach dla każdej z nieruchomości ze zbioru.

Oznacza to oczywiście, że:

• Mogą istnieć cechy nierozpoznane, które maja wpływ na różnicowanie się cen
• Mogą istnieć cechy które nie są wspólne, a które maja wpływ na różnicowanie się cen

Poza cechami nieruchomości, w cenach transakcyjnych mogą być ukryte cechy szczególne transakcji, które nie są wymienione w Def.1 , a które mogą mieć wpływ na ukształtowanie się ceny transakcyjnej (np. umiejętności negocjacyjne kupujących / sprzedających, „sentyment” kupujących itp.).

M.A.

Powyższe rozważania są tylko wyrazem wątpliwości autora i jako takie nie mogą w żaden sposób być traktowane jako rekomendacje lub wiążące stanowisko autora w sprawach zawodowych.