WYCENY NIERUCHOMOŚCI
tel. 694-150-955

METODYKA – PRZEMYŚLENIA

METODYKA – PRZEMYŚLENIA

Czym jest określana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości (dla celów opracowania skupmy się na wartości rynkowej)?

W rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami:

„Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”

Nie określono (niestety?) czy ma to być wartość maksymalna, minimalna czy też przeciętna jaką można uzyskać (bo przecież uzyskać można ceny różne), traktować można to niedopowiedzenie (zwłaszcza w świetle zapisów poprzednich, tzn. sprzed zmiany definicji wartości rynkowej) jako wskazanie (lub sugestię), że chodzi o cenę najbardziej prawdopodobną. I bynajmniej nie chodzi o cenę „o najwyższym prawdopodobieństwie wystąpienia”, a raczej o średnią cenę (wartość), rozumianą jako spodziewany wynik sprzedaży nieruchomości na rynku przy określonych w definicji założeniach.

Dla wyjaśnienia czym jest „spodziewany wynik sprzedaży” posłużmy się analogią do doświadczenia losowego, czyli rzutu symetryczną kostką sześcienną. Wygrane opiszmy następująco:

Jeżeli wypadnie 1 – to wygrywamy 100 zł

Jeżeli wypadnie 2 – 100 zł

Jeżeli wypadnie 3 – 150 zł

Jeżeli wypadnie 4 – 80 zł

Jeżeli wypadnie 5 – 100 zł

Jeżeli wypadnie 6 – 170 zł

Prawdopodobieństwo wyrzucenia jednej z liczb (1, 2, 3, 4, 5 lub 6) jest równe 1/6 (kostka jest symetryczna).

Zatem:

  • Wygraną o największym prawdopodobieństwie wystąpienia jest 100 zł (jeżeli wypadnie 1 lub 2 lub 5 wgrywamy 100 zł, czyli prawdopodobieństwo wygrania 100 zł wynosi 3/6)
  • wartość minimalna = 80 zł
  • wartość maksymalna= 170 zł
  • ŚREDNIA = 117 zł
  • WARTOŚCIĄ OCZEKIWANĄ (spodziewaną) naszej gry jest:

E=suma (Xi x pi), gdzie Xi – wartość wygranej, pi – prawdopodobieństwo wygranej Xi, suma (pi) = 1

Czyli w naszym przypadku: E = 100 zł x 1/6 + 100 zł x 1/6 + 150 zł x 1/6 + 80 zł x 1/6 + 100 zł x 1/6 + 170 zł x 1/6 = 117 zł.

 (Wartość oczekiwana określa wartość zakładu, przy założeniu że rozpatrujemy zdarzenia w kontekście losowości i prawdopodobieństwa, tzn. określa nam spodziewaną wartość naszej wygranej, jeżeli będziemy powtarzali próbę dostatecznie długo („nieskończenie długo”).

 Którą z opisanych powyżej wartości możemy określić wartość rynkową nieruchomości opisaną definicją?

  1. Czy będzie to wygrana o największym prawdopodobieństwie (czyli w naszym przypadku 100 zł)?

Nie.

Wyjaśnienie:

Wartość rynkowa ma być ceną równowagi (ceną „uczciwą”). Przykładowo: jeżeli kasyno sprzedawałoby zakłady na rzut kostką po cenie najbardziej prawdopodobnego zakładu (po cenie 100 zł), gracze mieliby przewagę (statystycznie, czyli w długim terminie, wygrywaliby więcej niż 100 zł), więc kasyno by zbankrutowało.

Analogicznie nabywca nieruchomości mógłby spodziewać się (nawiązując do naszego przykładu), że w 3 na 6 przypadków odsprzeda dalej nieruchomość po cenie za jaka kupił (nie zarobi na spekulacji), w 2 na 6 przypadkach odsprzeda nieruchomość z zyskiem (po 150 zł i 170 zł), w 1 na 6 przypadków odsprzeda nieruchomość ze stratą czyli za 80 zł (przy czym statystycznie biorąc zyski pokryją z nawiązką straty – zatem kupno po takiej cenie jest dla niego atrakcyjne – potencjalnie zyskowne w aspekcie spekulacyjnym)

  1. wartości MINIMALNE, MAKSYMALNE należy odrzucić (w ogólnych rozważaniach) jako wartości nieuczciwe względem kupującego / sprzedającego.
  2. ŚREDNIA

W naszym przypadku (przy rzucie symetryczną kostką) wartość średnia intuicyjnie jest wartością właściwą. Należy jednak pamiętać, że średnia (arytmetyczna), jest szczególnym przypadkiem wartości oczekiwanej, tzn. wartość oczekiwana jest równa średniej jeżeli prawdopodobieństwa wystąpienia poszczególnych zdarzeń (wygranych) są sobie równe.

  1. WARTOŚĆ OCZEKIWANA

W procesie wyceny posługujemy się cenami transakcyjnymi uzyskanymi na rynku za nieruchomości podobne do wycenianej. Nie wszystkie ceny są jednak tak samo prawdopodobne do uzyskania za naszą nieruchomość. Nieruchomości różnią się od siebie. Są nieruchomości atrakcyjniejsze oraz te postrzegane jako mniej atrakcyjne. Bardziej prawdopodobne będzie uzyskanie przez nas ceny zbliżonej do ceny uzyskanej za nieruchomość bardziej podobną do naszej niż do ceny uzyskanej za nieruchomość mniej podobną (intuicyjnie możemy to zrozumieć). Prowadzi nas to do wniosku, że poszczególnym cenom należy przypisać właściwe im prawdopodobieństwa, tzn.

Wartość nieruchomości = E = suma (Xi x pi), gdzie Xi – cena transakcyjna, pi – prawdopodobieństwo uzyskania ceny transakcyjnej Xi , suma (pi) = 1.

W sytuacji rzutu kostką, odpowiada to sytuacji kiedy rzucamy kostką dociążoną (sfałszowaną). Wskutek tego, część liczb wypada częściej, czyli z większym prawdopodobieństwem, a wypadnięcie pozostałych oczek, ze względu na to że suma (pi) = 1, ma  przypisane prawdopodobieństwa wypadnięcia mniejsze niż przy rzucie kostką symetryczną.

Reasumując, aby określić w procesie wyceny wartość oczekiwaną nieruchomości, należałoby określić prawdopodobieństwa wystąpienia poszczególnych cen transakcyjnych. Niewątpliwie na prawdopodobieństwa te miałyby wpływ:

  • podobieństwa (różnice) względem nieruchomości wycenianej (np. prawdopodobieństwo wystąpienia cen transakcyjnych za nieruchomości niepodobne do wycenianej byłyby bliskie 0),
  • data transakcji (wystąpienie cen ze starszych transakcji jest mniej prawdopodobne niż wystąpienia cen z nowszych transakcji),
  • warunki szczególne transakcji, itp.

Niestety określenie wartości prawdopodobieństwa nie jest sprawą trywialną. Dobrym przykładem niech tu będzie Paradoks Monty’ego Halla (świetnie pokazany w filmie „21”), którego rozwiązanie nie jest intuicyjnie oczywiste.

W jaki sposób aktualnie obowiązująca metodologia próbuje odnieść się do powyższych problemów postaram się opisać w następnych wpisach.

M.A.

Powyższe rozważania są tylko wyrazem wątpliwości autora i jako takie nie mogą w żaden sposób być traktowane jako rekomendacje lub wiążące stanowisko autora w sprawach zawodowych.

http://www.adamczyk-wyceny.pl/metodyka-przemyslenia-cz-ii-metoda-porownywania-parami/