WYCENY NIERUCHOMOŚCI
tel. 694-150-955

Metoda Korygowania Ceny Średniej = Metoda Dezinformująca?

Facebook
Instagram

/CZYLI DLACZEGO OTRZYMANA WARTOŚĆ WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI NIE ZALEŻY OD CENY ŚREDNIEJ/

W metodzie korygowania ceny średniej wartość wycenianej nieruchomości oblicza się ze wzoru:

(3.1) Wk=Xśredniaui

gdzie:

Wk – wartość wycenianej nieruchomości (lub wartość jednostkowa)

Xśrednia – cena średnia(arytmetyczna) ze zbioru cen transakcyjnych nieruchomościami podobnymi

∑ui – suma poprawek (współczynników korygujących) określonych dla każdej z cech różnicujących ceny transakcyjne (w odniesieniu do cech nieruchomości wycenianej)

Dla każdej z rozważanych cech Ai nieruchomości wycenianej oblicza się poprawki ui :

ui=wi(min)+∆wi∙ki=wi(min)+(wi(max)-wi(min))=Si∙Xmin/Xśrednia+(Si∙Xmax/Xśrednia-Si∙Xmin/Xśrednia)∙ki=(Si/Xśrednia)∙[Xmin+(Xmax-Xmin)∙ki]

Wk=Xśrednia∙∑uj = Xśrednia∙∑{(Si/Xśrednia)∙[Xmin+(Xmax-Xmin)∙ki]} = Xśrednia∙(1/Xśrednia) ∑{Si∙[Xmin+(Xmax-Xmin)∙ki]}=∑{Si∙[Xmin+(Xmax-Xmin)∙ki]}

Gdzie :

wi(min) – zakres dolny zmienności wagi Si

wi(max) – zakres górny zmienności wagi Si

Si – waga cechy

ki – współczynnik charakterystyki nieruchomości wycenianej

Xśrednia – cena średnia (ze zbioru cen transakcyjnych)

Xmin – cena minimalna (ze zbioru cen transakcyjnych)

Xmax – cena maksymalna (ze zbioru cen transakcyjnych)

czyli:

Wk= ∑{Si∙[Xmin+(Xmax-Xmin)∙ki]}

Jak widać obliczona w ten sposób wartość zależy jedynie od:

Xmin, Xmax, Si, ki, a nie zależy zupełnie od ceny średniej Xśrednia.  Należy zauważyć, że także Xmin, Xmax, Si, ki nie zależą od ceny średniej Xśrednia.

Można zatem stwierdzić, że nazwa metody korygowania ceny średniej jest co najmniej myląca. Należałoby także rozważyć, czy w obowiązującej formie pozwala na określenie wartości spełniającej definicję wartości rynkowej podanej w Ustawie.

M.A.

Powyższe rozważania są tylko wyrazem wątpliwości autora i jako takie nie mogą w żaden sposób być traktowane jako rekomendacje lub wiążące stanowisko autora w sprawach zawodowych.

Aksjomaty Metod Porównawczych

METODYKA – PRZEMYŚLENIA cz.III – Metoda Korygowania Ceny Średniej