/CZYLI DLACZEGO OTRZYMANA WARTOŚĆ WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI NIE ZALEŻY OD CENY ŚREDNIEJ/

W metodzie korygowania ceny średniej wartość wycenianej nieruchomości oblicza się ze wzoru:

(3.1) W_k=X_średnia∙∑u_i

gdzie:

W_k – wartość wycenianej nieruchomości (lub wartość jednostkowa)

X_średnia – cena średnia(arytmetyczna) ze zbioru cen transakcyjnych nieruchomościami podobnymi

∑u_i – suma poprawek (współczynników korygujących) określonych dla każdej z cech różnicujących ceny transakcyjne (w odniesieniu do cech nieruchomości wycenianej)

Dla każdej z rozważanych cech A_i nieruchomości wycenianej oblicza się poprawki u_i :

u_i=w_i(min)+∆w_i∙k_i=w_i(min)+(w_i(max)-w_i(min))=S_i∙X_min/X_średnia+(S_i∙X_max/X_średnia-S_i∙X_min/X_średnia)∙k_i=(S_i/X_średnia)∙[X_min+(X_max-X_min)∙k_i]

W_k=X_średnia∙∑u_j = X_średnia∙∑{(S_i/X_średnia)∙[X_min+(X_max-X_min)∙k_i]} = X_średnia∙(1/X_średnia) ∑{S_i∙[X_min+(X_max-X_min)∙k_i]}=∑{S_i∙[X_min+(X_max-X_min)∙k_i]}

Gdzie :

w_i(min) – zakres dolny zmienności wagi S_i

w_i(max) – zakres górny zmienności wagi S_i

S_i – waga cechy

k_i – współczynnik charakterystyki nieruchomości wycenianej

X_średnia – cena średnia (ze zbioru cen transakcyjnych)

X_min – cena minimalna (ze zbioru cen transakcyjnych)

X_max – cena maksymalna (ze zbioru cen transakcyjnych)

czyli:

W_k= ∑{S_i∙[X_min+(X_max-X_min)∙k_i]}

Jak widać obliczona w ten sposób wartość zależy jedynie od:

X_min, X_max, S_i, k_i, a nie zależy zupełnie od ceny średniej X_średnia.  Należy zauważyć, że także X_min, X_max, S_i, k_i nie zależą od ceny średniej X_średnia.

Można zatem stwierdzić, że nazwa metody korygowania ceny średniej jest co najmniej myląca. Należałoby także rozważyć, czy w obowiązującej formie pozwala na określenie wartości spełniającej definicję wartości rynkowej podanej w Ustawie.

M.A.

Powyższe rozważania są tylko wyrazem wątpliwości autora i jako takie nie mogą w żaden sposób być traktowane jako rekomendacje lub wiążące stanowisko autora w sprawach zawodowych.

Aksjomaty Metod Porównawczych

METODYKA – PRZEMYŚLENIA cz.III – Metoda Korygowania Ceny Średniej