W Metodzie Korygowania Ceny Średniej wartość wycenianej nieruchomości oblicza się ze wzoru:

(3.1) E=X_średnia ∙ ∑u_j

gdzie:

E_k – wartość wycenianej nieruchomości (lub wartość jednostkowa)

X_średnia – cena średnia(arytmetyczna) ze zbioru cen transakcyjnych nieruchomościami podobnymi

∑u_j – suma poprawek (współczynników korygujących) określonych dla każdej z cech różnicujących ceny transakcyjne (w odniesieniu do cech nieruchomości wycenianej)

Dokonajmy przekształceń wzoru (3.1):

E=X_średnia ∙ ∑u_j = (X₁+X₂+…+X_n)/n ∙ ∑u_j = (X₁+X₂+…+X_n) ∙ (∑u_j / n)= X₁ ∙ (∑u_j / n) + X₂ ∙ (∑u_j / n) + … + X_n ∙ (∑u_j / n)

Wobec wzoru:

(1.1) Wartość nieruchomości = E = suma (X_i ∙ p_i)

gdzie X_i – cena transakcyjna,

p_i – prawdopodobieństwo uzyskania ceny transakcyjnej X_i , gdzie suma (p_i) = 1

widzimy, że we wzorze (3.1) przypisaliśmy cenom transakcyjnym X_i prawdopodobieństwa p_i = (∑u_j / n). Co więcej, prawdopodobieństwa te (p_i = (∑u_j / n)) są sobie równe (!). Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że wynik otrzymany w procesie wyceny metodą korygowania ceny średniej, nie odpowiada definicji wartości rynkowej nieruchomości jako wartości oczekiwanej (zaproponowanej w http://www.adamczyk-wyceny.pl/metodyka-przemyslenia/).

M.A.

Powyższe rozważania są tylko wyrazem wątpliwości autora i jako takie nie mogą w żaden sposób być traktowane jako rekomendacje lub wiążące stanowisko autora w sprawach zawodowych.

http://www.adamczyk-wyceny.pl/metodyka-przemyslenia/
http://www.adamczyk-wyceny.pl/metodyka-przemyslenia-cz-ii-metoda-porownywania-parami/