WYCENY NIERUCHOMOŚCI
tel. 694-150-955

Metoda Porównywania Parami – do czego potrzebna nam ΔC?

Metoda Porównywania Parami – do czego potrzebna nam ΔC?

Facebook
Instagram

W dzisiejszym wpisie postaramy się odpowiedzieć na pytanie: do czego potrzebna jest (i czy w ogóle potrzebna), tak szeroko używana w metodach porównawczych, ΔC.

W rozważaniach ograniczymy się do metody Porównywania Parami.

Podstawowy wzór na obliczenie wartości jako skorygowanej ceny transakcyjnej, jest następujący:

(1) Wi=Xi + ∑ pi,j

gdzie:

  • Wi – wartość
  • Xi – cena transakcyjna
  • pi,j – poprawki

Wzór na obliczenie poprawki pi,j :

(2) pi,j = cj ∙ ki,j = (sj ∙ ∆C) ∙ ki,j

gdzie:

  • cj – zakres cechy (zł)
  • ki,j – współczynnik charakterystyki nieruchomości
  • sj – waga cechy (%)

wzór na obliczenie wagi cechy sj:

(3) sj = średnia (Xw,j-Xm,j) / ∆C

gdzie:

  • Xw,j-cena transakcyjna większa
  • Xm,j-cena transakcyjna mniejsza

przy czym Xw,j i Xm,j różnią się tylko jedną cechą (zasada ceteris paribus)

Podstawmy powyższe (2) i (3) do wzoru (1):

Wi=Xi + ∑pi,j = Xi + ∑((sj ∙ ∆C) ∙ ki,j) = Xi + ∑(((średnia (Xw,j-Xm,j) / ∆C) ∙ ∆C) ∙ ki,j) = Xi + ∑((średnia (Xw,j-Xm,j)) ∙ ki,j

WNIOSKI:

Jak widać z powyższego wyprowadzenia, jeżeli obliczamy wagi cechy sj zgodnie ze wzorem (3), to posługiwanie się ∆C nie jest uzasadnione (w obliczeniach ∆C redukuje się), a ∆C ma charakter jedynie informacyjny.

Inna sytuacja ma miejsce, kiedy wykorzystujemy do obliczeń wagi cech sj określone na podstawie badania preferencji nabywców lub z rynków równoległych. W tym przypadku posługiwanie się ∆C ze zbioru wymaga spełnienia dodatkowych warunków.

Wobec tego, że ∆C = Cmax – Cmin , dla poprawnego obliczenia zakresów kwotowych poprawek Cmax powinna reprezentować nieruchomość o cechach wszystkich „górnych” oraz analogicznie Cmin powinna reprezentować nieruchomość o cechach wszystkich „dolnych”. W innym przypadku dla poprawnego obliczenia zakresów kwotowych poprawek należałoby obliczyć hipotetyczny przedział ∆C uwzględniający powyższy warunek.

M.A.

Powyższe rozważania są tylko wyrazem wątpliwości autora i jako takie nie mogą w żaden sposób być traktowane jako rekomendacje lub wiążące stanowisko autora w sprawach zawodowych.