
STANOWISKO KRAJOWEJ RADY NOTARIALNEJ w sprawie stosowania w praktyce notarialnej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:
Krajowa Rada Notarialna kierując się troską o jednolite stosowanie w praktyce notarialnej przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2012, poz. 803), zwanej dalej „ustawą”, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016, poz.585), której sformułowania budzą liczne wątpliwości interpretacyjne, po uzgodnieniu z Agencją Nieruchomości Rolnych, przedstawia do wiadomości i wykorzystania następujące stanowisko:
I. Zakres przedmiotowy ustawy
- Nieruchomościami rolnymi są nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego (w całości) na cele inne niż rolne. Ustawa dotyczy zarówno nieruchomości zabudowanych, jak i niezabudowanych.
- Zgodnie z dodanym art.2 c przepisy ustawy stosuje się do nabycia udziału we własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej. Art. 5 ust. 2 i 3 ustawy nie stosuje się przy ustalaniu powierzchni nieruchomości rolnej będącej przedmiotem czynności lub zdarzenia prawnego. Przepis ten ma zastosowanie jedynie w odniesieniu do konstrukcji normatywnej rolnika indywidualnego.
- Ustawa dotyczy nieruchomości rolnych przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo zagrodowe, zaś nie dotyczy tych nieruchomości, które przeznaczone są w całości pod budownictwo zagrodowe lub (i) budownictwo jednorodzinne (inne mieszkalne, usługowe, przemysłowe itp.).
- W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego o charakterze nieruchomości jako rolnej i zastosowaniu przepisów ustawy decyduje definicja zawarta w art. 461 Kodeksu cywilnego. Ustawa nie wprowadza domniemania, iż brak planu zagospodarowania przestrzennego lub jego nieaktualność przesadzają o tym, że nieruchomość jest rolna . Zakresem ustawy nie są objęte nieruchomości, które za względu na ich charakter nie są lub nie mogą być wykorzystywane na cele rolne np. nieruchomości lokalowe, a także nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi, innymi budynkami, budowlami i urządzeniami niewykorzystywanymi do produkcji rolniczej – wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie, drogi wewnętrzne, nieruchomości znajdujące się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków. Przy kwalifikowaniu nieruchomości jako rolnej pomocne mogą być dane z ewidencji gruntów i budynków.
- Ustawa nie ma zastosowania do nieruchomości, o których mowa w art. 1a ustawy oraz w art. 11 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu WRSP . Podstawowe w tym przypadku jest pojęcie nieruchomości rolnej w znaczeniu kodeksu cywilnego. Nie jest zatem istotne pojęcie nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym oraz czy przed zbyciem stanowiła ona część większej całości i czy składa się z jednej lub większej liczby działek geodezyjnych. Istotne jest by przedmiot czynności odpowiadał kryteriom wskazanym w powołanych wyżej przepisach.
- Ustawa ma zastosowane w przypadku gdy tylko część nieruchomości (w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego) będzie miała charakter rolny.
II. Zakres podmiotowy ustawy
- Ustawa ma zastosowanie przy przeniesieniu własności nieruchomości rolnych stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego oraz własność Skarbu Państwa, z wyjątkiem nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Przy nabywaniu nieruchomości przez jednostki samorządu terytorialnego ma zastosowanie art. 4 ustawy.
- Zgodnie z dodanym art.2a ust. 1 nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba, że ustawa stanowi inaczej; zdanie drugie tego przepisu stwierdza, że jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. Przepis ten należy rozumieć jako wymóg posiadania przez rolnika indywidualnego wszystkich „cech” rolnika indywidualnego (wszystkie przesłanki dla uznania nabywcy za rolnika indywidualnego spełniać musi ten rolnik – nabywca, a nie część rolnik a część jego małżonek).
III. Prawo pierwokupu
- W przypadku zbiegu praw pierwokupu, wynikających z ustawy i innych ustaw, umowę sprzedaży należy zawrzeć pod warunkiem niewykonania wszystkich praw pierwokupu. Ustalenie kolejności wykonania prawa pierwokupu należy dokonać z uwzględnieniem przepisów szczególnych zawartych m.in. w art. 10 ust. 5i – ustawy o ochronie przyrody czy art. 37a ust. 5 ustawy o lasach czy też innych ustawach.
- Zawiadomienie kolejnego uprawnionego o prawie pierwokupu winno nastąpić dopiero po upływie terminu do wykonania prawa pierwokupu przez wcześniej uprawnionego bądź po złożeniu przez niego oświadczenia o niewykonaniu tego prawa.
- Gdy uprawnionym do pierwokupu jest Agencja Nieruchomości Rolnych zawiadomienie kieruje się do właściwego oddziału terenowego Agencji.
- Agencja Nieruchomości Rolnych, w każdym przypadku zawiadomienia jej o treści umowy warunkowej, udzieli notariuszowi sporządzającemu tę umowę pisemnej odpowiedzi, bez względu na to czy przysługujące jej uprawnienie wykona, czy też z niego zrezygnuje. Oznacza to, że w zasadzie w praktyce nie będzie się korzystać z milczącego zajęcia stanowiska w sprawie pierwokupu (upływ terminu), jednakże nie udzielenie odpowiedzi pomimo upływu terminu ustawowego nie wstrzymuje zawarcia umowy przenoszącej własność.
IV. Pozostałe tezy
- Uprawnienie Agencji Nieruchomości Rolnych do nabycia nieruchomości w trybie art. 4 ustawy wykonane może być jedynie w stosunku do nabywcy nieruchomości rolnej. To swoiste prawo może być wykonane niezależnie od sposobu nabycia własności nieruchomości rolnej przez nabywcę, a więc także w drodze umów, które to umowy zawierane są bezwarunkowo.
- Przy wykonaniu prawa pierwokupu lub o nabyciu nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej przez ANR uznaje się, iż oświadczenie woli o wykonaniu przysługującego ANR uprawnienia zostało skutecznie złożone z chwilą publikacji w Biuletynie Informacji Publicznej Agencji. Względy bezpieczeństwa obrotu prawnego przemawiają jednak za tym, aby akt notarialny dokumentujący ww. oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu zawierał żądanie złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej nabywcy.
- Notariusz może jedynie odebrać od podmiotu uprawnionego oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu lub o nabyciu nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej, na warunkach przewidzianych w umowie sprzedaży warunkowej lub w umowie przenoszącej własność innej niż umowa sprzedaży. Nie może tenże podmiot wykonywać swego uprawnienia przewidzianego w art.3 ust.8 i ust. 9 i art.4 ust.3 ustawy w treści oświadczenia objętego aktem notarialnym, gdyż ustawa wyraźnie przesądza w takim przypadku drogę sądową jako jedynie właściwą.
- Za zgodą stron wypis aktu notarialnego zawierający umowę nabycia nieruchomości rolnej przez osobę, która uzyskała zgodę Prezesa ANR w trybie art. 2 a ust.4 ustawy może być wydany Agencji Nieruchomości Rolnej .
Powyższe stanowisko Krajowej Rady Notarialnej, które nie stanowi kompleksowej analizy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, może ulec weryfikacji po doświadczeniach praktyki, ukształtowaniu się orzecznictwa i utrwaleniu poglądów doktryny.